物業(yè)投資的那些技術(shù)細節(jié)

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  最近產(chǎn)權(quán)商鋪熱鬧的要屬北京莊勝崇光(SOGO)百貨,莊勝廣場南館小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售,由北京莊勝崇光(SOGO)百貨20年承租經(jīng)營,逐月返現(xiàn),租金平均在8.5%以上,20年累計本金+租金收益可達270%左右。20年的回報期,20年后還可與北京莊勝崇光(SOGO)百貨協(xié)議續(xù)約。

  廣告說,北京莊勝崇光(SOGO)百貨是一個范本,崇光北館自1998年6月24日開業(yè),購買南館算是分享的一個7年的莊勝商圈,SOGO年近20億元營業(yè)額,分享一個年均8.5%有銀行擔保的高收益型理財樣本。

  羅科(化名)一位活躍于地產(chǎn)界的分析師,在他看來,現(xiàn)在許多項目的承諾收益最終可能只比銀行存款高一點點。

  他介紹,市場上不乏開發(fā)商玩財務技巧,開發(fā)商開出8%、10%、12%的售后包租收益率,往往是通過提高商鋪售價來實現(xiàn)。例如,本來一處只值1萬元/平方米的商鋪,開發(fā)商將售價提高到2萬元/平方米,盡管其承諾10年每年包租,年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值,也不計算投資者的利息損失和各種稅費,10年后,投資者雖然承租收益為80%。但投資者的實際房產(chǎn)收益卻為-50%,實際價值為售價的一半,實際年收益就只有3%。

  他說,除了財務問題,在合同問題上,開發(fā)商更是一個大行家,投資人則是一個大外行。即使開發(fā)商承諾回租回購甚至抵押擔保,如果您是內(nèi)行的話,看了這個合同,會發(fā)現(xiàn)因為抵押擔保都有年限,而許多人都會忽視“對什么擔保,擔保的主體”這些細節(jié),這里面的陷阱會讓你在打官司時很被動。

  羅科分析,產(chǎn)權(quán)式商鋪是上世紀70年代左右歐美開始流行起來的投資方式,在北京,一些比較好的商場一年的租金可以達到60000~70000元/平方米,如果按8年回收,400000元/平方米,如果經(jīng)營成功收益是很高的。再如上海市產(chǎn)權(quán)式酒店平均日租金8.3元/平方米,從理論上考慮,售價與租金對比,上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率能夠達到7%~10%。

  幾年的市場經(jīng)驗,投資商鋪,最怕三五年內(nèi)項目一旦銷售完成,開發(fā)商即套現(xiàn)出局,承租商背著巨大的租金成本,往往難以保證經(jīng)營10年?,F(xiàn)有銀行擔保的商鋪時間長度上就各有不同了,有的三五年,有的10年甚至最長20年的。

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  羅科說:“產(chǎn)權(quán)投資產(chǎn)品在一個5年左右的中線投資期內(nèi),能達到6%~8%的年回報率是較為合理的,那些投資期限動輒10年或20年以不碰為妙?!绷_科表示,經(jīng)濟運行的內(nèi)在規(guī)律,國內(nèi)經(jīng)濟運行的周期大體為5~8年,產(chǎn)權(quán)的投資與股市一樣,是經(jīng)濟的風向標。因此,產(chǎn)權(quán)投資行為是一個中線投資行為,周期以5年為中值,少則3年,多則8年,再長的話,投資收益風險和經(jīng)營公司履約能力的風險都會陡然增加。

  許多開發(fā)商往往一口氣蓋十幾萬平方米的商場,卻在當?shù)卣也坏侥敲创蟮南M量,如果蓋一個四五萬平方米的商場以后賣或者自主經(jīng)營都沒有問題,十幾萬平方米的,招商可能招不起來。如果是四五萬平方米可能很容易招起來,人氣很好。如果十幾萬平方米,招了四五萬平方米,仍然會感覺到很空。招商期間最好能吸引到一些主力商家進駐,比如星巴克、錢柜等等。

  消費市場的問題,并不是一件容易的事。羅科認為,那些冷僻的業(yè)態(tài),比如茶葉、陶瓷等等,個人投資多個商鋪在資源方面會很有阻力。譬如茶葉市場,基本上都是福建、浙江的商家,如果買十個店鋪,因為沒有這些招茶商的資源,這種招商很費力氣。

  羅科舉例說,每一個商業(yè)都必須考慮周邊的市場才能做起來,如果一定要從遠處吸引人,那么肯定會有壓力。譬如,巨庫這個失敗案例,巨庫設(shè)計是針對年輕人的,而且很另類,而從安定門到西直門都是國家各個部委在居住,年齡偏大,年輕人比例小,而且有距離。

  但是,羅科同樣認為,產(chǎn)權(quán)投資理財前景是可觀的,用好了能帶來相當優(yōu)厚的回報,但要最大限度地規(guī)避風險。因為,近10年來,產(chǎn)權(quán)式酒店平均投資回報率高于商鋪和高檔公寓等不動產(chǎn)投資指標,產(chǎn)權(quán)式酒店的平均年增長達到15.8%。到1995年,已有3.5萬個家庭在81個國家的4000多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店,美國的“產(chǎn)權(quán)旅館”已超過了1000個。

  截止到2004年年末,國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店項目也不過200多個。從國際經(jīng)驗來看,產(chǎn)權(quán)物業(yè)投資會不斷派生和細分,譬如產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)被細分為度假式的,也有商務式的,還有分時度假為旗號的旅游式產(chǎn)權(quán)酒店。在國內(nèi),物業(yè)產(chǎn)權(quán)從1995年開始流行,并迅速在上海、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。

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